近日，有57家物管上市企业陆续交出了2022年成绩单，总体来看，营收规模实现稳健扩张，但盈利能力却大幅下降。

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据同花顺iFinD数据显示，截至目前，已有57家在港股上市的物管企业披露2022年业绩（目前我国主要物管企业普遍在港股上市），去年合计实现营业收入2324亿元，相比于2021年的1971亿元实现一定幅度的增长；合计实现归母净利润仅134亿元，相比于2021年的240亿元，盈利能力下降明显。

诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪向《证券日报》记者表示，2022年房地产行业下行，物企针对房地产客户计提应收款项预期亏损拨备增加；物管企业第三方项目占比提升，但在行业竞争加剧之下，使得企业在第三方项目上的利润有所下降。此外，受市场环境波动影响，人力、管理等成本增加也在一定程度上使得企业盈利空间收窄。

财务报告显示，物管企业营业收入的增长主要来源于在管面积的扩大以及增值服务业务的增长。以中海物业为例，2022年其在管面积同比增长23.2%至3.2亿平方米，增值服务增长15%至29.91亿港元，营业收入则增长34.4%至126.89亿港元。

尽管在管面积总体仍在不断增长，但增速却出现一定的下滑。据克而瑞研究院统计数据，完整披露2019年至2022年在管面积的48家上市物企，其在管面积总值由24.36亿平方米增长至61.94亿平方米，在管面积均值由5182.34万平方米增长至1.29亿平方米，2019年至2021年在管面积均值的增速分别为33.61%，39.95%，49.87%。但2022年在管面积均值同比增速仅18.72%，较2021年下降31.51个百分点。

此外，在管面积前五的企业规模总值达26.95亿平方米，在上市物企中总规模占比超四成，上市物企规模的分化也带来业绩表现上的分化。据同花顺iFinD数据，上市物企中排名前五的头部企业合计营业收入为1153亿元，占全部物管企业营业收入的近一半，合计归母净利润69.53亿元，超全部物管企业净利润的一半。

同策研究院资深分析师肖云祥向《证券日报》记者表示："一直以来物业管理行业强者恒强的特征非常明显。特别是近年来行业集中度不断提高，企业间收并购不断，头部企业规模呈现出不断扩大态势，表现在营收上则是持续增长。"

毛利率下降也成为2022年物管行业的普遍情况。同花顺iFinD数据显示，57家上市物企中，有48家毛利率呈现不同程度的下降，其中降幅最高的达14.6个百分点。

"影响这一指标下滑的因素较多。"肖云祥表示，包括人力成本、基础设施改造及先进生产设备投入等成本的增加。

此外，也有上市物企管理人员在业绩会上坦言，第三方外拓的规模成为衡量物管企业综合实力的重要指标，然而第三方业务市场化竞争加剧，也会带来毛利率的降低。

"第三方业务目前的毛利率大概是12%-15%的水平，公司更多希望通过扩大规模来增加收入，在基本物业维持毛利率的基础上延伸增值服务的边界，另外则是通过公司治理水平的提高，利用数字化和管理机制降本增效。"有物管人士如是称。