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上半年回顾：先高后低，复苏趋弱。销售方面，上半年呈先高后低态势，Q1居民购房需求释放较为充分，房企为抓销售窗口期推货前置，因此销售面积集中兑现，但Q2 量价同比均明显下降，虽然整体复苏趋弱，但核心居住需求仍相对坚实。投资方面，开工、投资等重要指标降幅扩大，房企拿地意愿依旧低迷，300 城成交面积再降三成，但由于房企投资策略同质化趋势明显，各城市土地市场间的冷热分化延续。政策方面，上半年虽然各地优化措施络绎不绝，但都局限在“一城一策”的框架内，几乎没有中央层面重磅的政策出台，随着2-3 月份地产销售的超预期恢复，政策发声频率明显减弱。

下半年展望：竣工强、销售稳、投资弱。我们判断全年行业呈竣工强、销售稳、投资弱的态势，维持销售额全年同比0%-5%的增长、竣工全年同比超30%的增长的判断；分别下调新开工、投资增速全年同比增长至-15%、-5.6%（下调施工投资至-5%）。从销售复苏节奏上看，Q2 为增速最低点，为-7.7%，Q4为增速最高点，将达到13.7%。同时我们认为，当前的市场复苏节奏是合理的，由于带看量等前置指标已经企稳，不能因为Q1 的高增而非理性的看待Q2 的正常回落，当前应放低对政策博弈的预期。

房企业绩展望：23 年将有确定性的业绩改善。我们可以对2023 年房地产板块的业绩作出大致判断：1.营收规模预计与2022 年持平；2.毛利率企稳，并有望小幅增长；3.减值规模将大幅下降；4.少数股东损益绝对规模下降。

而从2023Q1 看，龙头房企率先实现了营收增速的触底回升，归母净利润增速已经接近回正。基于此，我们估计2023 年上市房企营业收入约2.8 万亿元，同比+2%，净利润约270 亿元，归母净利润约120 亿元，业绩虽仍处于较低水平，但相对2022 年将出现明显改善。

投资建议：当前销售复苏强度仍是市场核心分歧，在Q1 高增后，我们应当正确看待Q2 的销售回落，并不宜将该回落进行不合理的线性外推。针对下半年，我们建议重复苏节奏，轻政策博弈，预计Q4 将迎来本年销售复苏的高点，届时将出现确定性的基本面高修复行情。从标的选择上，我们建议关注稳健性和成长性兼备的中型国央企，核心推荐中国海外宏洋集团、中国海外发展、越秀地产、金地集团。

风险提示：宏观环境的不确定性，政策落地效果低于预期，房企信用风险事件超预期冲击。